はじめに

中東の不動産市場は、大規模プロジェクトの推進、都市開発の加速、および国際投資家からの需要拡大を背景に成長基調にあると報じられている。市場規模・年平均成長率の具体値は、Knight Frank / JLL / Savills など主要調査機関の Middle East レポートを参照されたい。

本記事は、中東地域を代表する主要不動産企業 5 社について、公表資料に基づく事業領域と財務指標の整理を目的とする。特定企業の株式・不動産の売買推奨を行うものではない。

主要 5 社の概観

以下は各社の公表資料および報道に基づく整理である。数値は各年度の決算開示に依拠する。

Emaar Properties（ドバイ）

ドバイを本拠とする中東最大級の不動産デベロッパーとして知られる。Burj Khalifa や Downtown Dubai などのランドマーク開発で国際的に認知されている。ラグジュアリー住宅コミュニティ、商業施設、ライフスタイル拠点の開発を中心に事業を展開しており、Dubai Creek Harbour などの大型マスターコミュニティも進行中と報じられている。2025 年の不動産売上高は AED 804 億（約 219 億米ドル）と過去最高を記録したとされ、収益バックログは 421 億米ドル規模との報道がある。

Aldar Properties（アブダビ）

アブダビを拠点とする UAE 有数の不動産デベロッパー兼投資運用会社。Yas Island や Saadiyat Island などのプライムエリアで住宅、小売、ホスピタリティ、レジャー施設を統合した複合開発を展開していると報じられている。近年は MENA 地域や欧州への展開も進めているとされる。2025 年通期では純利益 AED 88.3 億（前年比 36% 増）、グループ収益 AED 338 億（前年比 47% 増）と発表されている。

DAMAC Properties（ドバイ）

ドバイを本拠に高級不動産開発を専門とする民間デベロッパー。プレミアム住宅タワー、ゴルフコミュニティ、世界的ラグジュアリーブランドとのコラボレーションによるブランデッド・レジデンスで知られている。2025 年の年間売上高は AED 360 億（約 98 億米ドル）と報じられている。S&P Global は同社の収益バックログを約 200 億米ドルと分析していると伝えられている。

Nakheel（ドバイ）

ドバイのウォーターフロント開発のパイオニアとされ、Palm Jumeirah などの人工島コミュニティで知られる。現在は Dubai Holding の傘下にあり、住宅、商業施設、ホスピタリティ、ビーチフロント物件を組み合わせた大規模マスタープラン開発を展開していると報じられている。新たな旗艦プロジェクトである Dubai Islands では 2025 年上半期に AED 61 億の販売が記録されたと伝えられている。

Dar Al Arkan（リヤド）

サウジアラビアを代表する不動産デベロッパーの一つ。サウジ国内外でプレミアム住宅コミュニティやラグジュアリープロジェクトを展開しているとされる。2025 年通期の売上高は SAR 39 億（前年比 3.75% 増）、純利益は SAR 11.3 億（前年比 40.5% 増）と発表されている。Saudi Exchange（タダウル、コード 4300）に上場している。

比較サマリー

上記は 5 社の公表資料に基づく整理であり、事業内容と規模の把握を目的とする。個別銘柄の推奨は行わない。

市場構造の観察

UAE 勢 4 社は数百億 AED 規模の売上高を持ち、国際的なブランド認知と大規模開発の実績を背景に、外国人投資家の需要を取り込んできたと報じられている。ドバイのフリーホールドエリアでの外国人所有制度が長期にわたり運用されている点が、実務上の参入経路として機能してきた。

サウジ勢の Dar Al Arkan は、Vision 2030 に伴う国内需要の拡大を背景に成長基調にあると報じられている。外国人不動産所有法の施行を受けて、サウジ国内デベロッパーへの投資家関心が高まる可能性があるとの見方が示されている。

投資リスクと留意点

地政学リスク

中東地域の政治情勢や国際的な安全保障環境の変化が、不動産市場および企業業績に影響しうる。

供給過剰リスク

ドバイでは 2026 年までの新規供給規模について複数の推計が報じられており、価格調整の可能性が指摘されている。過去数年の価格上昇の反動には注意が必要とされる。

法制度・規制の変動リスク

サウジアラビアでは 2026 年 1 月 22 日に非サウジ人による不動産所有・投資法が施行された。非サウジ人による不動産の処分には、REGA が徴収する所有手数料が課される。施行規則が定める適用料率は 2% であり、対象はリヤド・マッカ・マディーナ・ジェッダの 4 都市内に所在する物件に限られる。法律上の上限は処分価額の 5% とされており、規則により将来引き上げられる可能性がある。これは RETT（5%）および VAT とは別個の負担であり、4 都市内の取引では RETT と合算して 7% 相当となる。4 都市外の物件の処分には 0% が適用されるほか、相続、公用収用、確定判決による処分など、0% が適用される類型が定められている。制度が新しいため、運用の詳細や解釈が今後変更される可能性がある。

為替リスク

UAE ディルハム、サウジ・リヤルは米ドルにペッグされていると報じられている。円建てでの評価では、円/米ドルの変動が投資リターンに影響する。

流動性リスク

高額物件、および中小型銘柄では、売却までの期間が相対的に長くなる場合がある。

日本の投資家にとっての実務論点

サウジアラビアの外国人不動産所有法

2025 年 7 月に勅令として公布され、2026 年 1 月 22 日に施行されたと報じられている。指定される地理的区域内での外国人による不動産取得が制度上可能になったとされる。取引コストと厳格なコンプライアンス要件については別途確認が必要である。詳細は本サイトの記事 saudi-arabia-foreign-property-ownership-law-2026 を参照されたい。

UAE のフリーホールド制度

ドバイやアブダビでは、指定されたフリーホールドエリアにおいて外国人の不動産所有が以前から認められている。Emaar、Aldar、DAMAC、Nakheel が開発するプロジェクトの多くはフリーホールドエリアに位置していると報じられている。

サウジ側と日本側の課税

日本の居住者・内国法人は全世界所得課税の対象となるため、UAE またはサウジで発生する賃料収入・売却益、および個別銘柄への投資に伴う配当・キャピタルゲインについても日本国内で申告・課税の対象になる。 日サ租税条約、日 UAE 租税条約の適用範囲、外国税額控除の可否は税理士等の有資格専門家に確認されたい。

まとめ

中東主要 5 社の公表財務は、地域全体の不動産市場が拡大局面にあることを示唆している。ただし、企業ごとに事業構造、地理的展開、収益源が異なるため、個別の投資判断はそれぞれの一次資料（アニュアルレポート、決算開示）の確認を経て行われることが望ましい。過去の業績は将来のリターンを保証するものではない。本記事は情報整理を目的とし、特定企業への投資推奨を行うものではない。